LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN TIEMPOS DE COVID-19

  

Durante el último año, el mundo ha experimentado los estragos del COVID-19, obligando a la mayoría de los gobiernos del mundo a suspender gran parte de sus actividades económicas, sociales y culturales; con el objetivo de lograr un aislamiento social y así la reducir la tasa de contagios. Que puede o no ser una solución efectiva, pero si necesaria en su momento. Sin embargo, un Estado no puede paralizar su economía durante mucho tiempo, estamos hablando del pilar fundamental del desarrollo de una nación y las consecuencias que puede acarrear esta problemática, podrían durar años e incluso décadas.

Es aquí en donde nos preguntamos, ¿qué ha hecho el Estado peruano? Pese a las circunstancias adversas, el gobierno del expresidente Martin Vizcarra había planteado un plan de rescate de bordeaba la décima parte del PBI durante el 2020. Pero muchos fueron los cuestionamientos que se dieron frente a la distribución, para nada equitativa, del presupuesto destinado para enfrentar la pandemia. Recordemos cuando se hizo público que gran parte del dinero de la “reactivación económica” fue destinado a las grandes empresas, dejando de lado a las medianas y pequeñas empresas; a esto le podemos sumar la alta tasa de informalidad y desempleo que hay en país. Pasado los meses se estaba desarrollando una política subsidiaria que consistía en la entrega de bonos, uno de los primeros bonos de 380 soles fue destinado a las personas en condición de pobreza o pobreza extrema. Posteriormente se implementaron bonos para los independientes y un bono para las zonas rurales, hasta llegar al bono familiar universal. Tengamos en cuenta que el dinero promedio recibido por los bonos oscilaba entre 380 a 760 soles, dinero que apenas es suficiente para una canasta básica familiar.

Dicho todo esto, ¿cuál es la situación de un arrendador o arrendatario promedio en el Perú? En un inicio, una persona natural que tiene un bien inmueble para arrendar no calificaba como pobre o extremadamente pobre. Y esto si era un problema, ya que un principio no podía calificar para el subsidio de 380 soles. Si el arrendador tiene un puesto de trabajo modesto que no le permite tener ingresos mayores a 1500 soles y cuenta con un adicional constituido por la renta que paga el arrendatario, pues sus ingresos mensuales no podrían llegar a los 525 soles si es que el arrendatario no paga la renta.

Si el arrendador es un independiente que ha sido afectado de tal manera que no tiene más ingresos que dicha renta, pues sencillamente sus ingresos pueden terminar reducidos a cero. Ya con la llegada de los bonos universales, se buscó reducir la delicada situación económica de los demás sectores socioeconómicos del Perú. Por otro lado, la situación de una persona natural que es arrendataria puede también resultar critica; ya que le será muy difícil para ella poder pagar la renta, al menos en su totalidad.

Tenemos que reconocer que la actividad económica en nuestro país ha ido paulatinamente en un pequeño crecimiento, pero eso no quieres decir que esté en un cien por ciento recuperada; hay actividades que aún siguen paralizadas, como es el caso del turismo, los cines, discotecas, conciertos, eventos deportivos, y algunas actividades de ocio que aportan a la economía nacional. Puede que un grupo haya sido beneficiado con la implementación de los bonos, pero no todos han corrido con la misma suerte. Frente a esa situación nos preguntamos ¿Se puede dejar de cumplir con el pago de la renta por causa de la paralización económica provocada por la pandemia? Como se comprenderá, no es posible dar una respuesta categórica para todos los contratos de arrendamiento. Por ejemplo, en aquellos casos de arrendamientos de locales comerciales que, por las disposiciones normativas deben mantenerse cerrados, podemos darnos cuenta de que el arrendatario tiene nulos ingresos como consecuencia del cierre. Caso contrario serían los empleados o funcionarios públicos, quienes siguen percibiendo sus ingresos con normalidad. Se podría decir que, es obvio que sí se puede dejar de pagar la renta, porque el aislamiento y las demás medidas de lucha contra la pandemia calificarían como supuestos de “fuerza mayor”, que podrían incluso llegar a extinguir las obligaciones de las partes, conforme a la primera parte del artículo 1316 del Código Civil. Pero la realidad es otra y está lejos de ser tan simple.

Hay dos circunstancias relevantes que pueden poner en dificultades a la idea de invocar una extinción de la obligación de pagar la renta por imposibilidad sobreviniente. La primera de ellas es que le pago de las obligaciones dinerarias no se ha vuelto de imposible realización; los desembolsos o abonos dinerarias son posibles, objetivamente hablando, y no ha dejado de tener lugar a diario. En segundo lugar, gracias al funcionamiento del internet, pueden hacerse transferencias bancarias para cumplir obligaciones dinerarias, sin que el aislamiento social obligatorio sea un impedimento para tal cumplimiento. En tal sentido, el arrendador puede exigir que se cumpla con la prestación de abono de la renta, porque ésta todavía sería de factible cumplimiento. Aquí debe quedar claro que la obligación de pago de renta puede haber resultado difícil o muy difícil de cumplir para el arrendatario, por lo que no se trata simplemente de alegar que, por causa de la lucha contra la pandemia, el arrendatario ya no tiene ingresos y entonces se puede considerar que ya no hay responsabilidad por incumplimiento, pues la lucha constituye un caso de fuerza mayor.

En efecto, dentro de la teoría objetiva del fundamento de la responsabilidad del deudor, se podría decir que el abono de la renta sigue siendo una prestación posible; no se puede considerar que existe una imposibilidad definitiva en abonar una suma de dinero, pese a la pandemia que vivimos. En tanto como se dijo, se ha venido haciendo y se hacen abonos de diferentes montos de sumas de dinero a cada momento, no cabría hablar de una verdadera imposibilidad objetiva de la prestación de pago de la renta. Pero si analizamos esta problemática desde otro punto de vista, nos damos cuenta que la pandemia y las consiguientes medidas de lucha contra ella, califican como sucesos absolutamente ajenos a la culpa del arrendatario y por ende podrían plantearse la idea de fuerza mayor como supresor de la responsabilidad del cumplimiento del inquilino, puesto que este podría ejecutar su conducta a lo dispuesto en el artículo 1314 del Código Civil; pese a actuar con diligencia para seguir generando ingresos que le permitan pagar la renta, no puede hacerlo pues su capacidad de ingreso ha sido “bloqueada” por el aislamiento social y el cese general de actividades económicas. La causa del incumplimiento no podría identificarse en un comportamiento culposo del inquilino.

En conclusión, podemos darnos cuenta de que la situación económica del nuestro país en sus primeros meses fue perjudicial tanto para el arrendador y para el arrendatario. Si bien se aplicó una política subsidiaria, no todos fueron beneficiados con ella; llevando a situaciones que impedían o dificultaban el pago de la renta. Asimismo, no se puede dar una respuesta a cabalidad, sobre si, es posible dejar de pagar la renta por causa de la paralización económica provocada por la pandemia; ya que esto también dependería mucho del contenido del contrato o sus cláusulas plasmadas en él. Aunque exista el artículo 1316 del Código Civil, que puede de una manera extinguir la obligación por causa de fuerza mayo, traería consigo dificultades en cuanto a su interpretación en torno al contexto que estamos viviendo por causa de la pandemia. Esta problemática no es de una solución tan sencilla; no se puede postular la aplicación del caso fortuito y la fuerza mayor, sin haber saldado previamente cuentas con el problema del fundamento de la responsabilidad del deudor. Finalmente, podemos agregar que esta problemática no solo tiene que ser de interés propio del derecho, sino que debe ser de interés común y especialmente para próximo gobierno del bicentenario.

Artículo de opinión

Fernando José Abanto Rodríguez

Miembro Fundador de la Asociación de Debate Última Instancia “A.D.U.I”